【十環網】1新的《示范文本(征求意見稿)》日前公開征求意見
2012年12月27日，由住建部與國家工商總局共同起草修訂完善的《示范文本(征求意見稿)》面向公眾征求意見，這是繼2010年9月、2011年3月兩次向公眾征求意見后，第三個完善修訂的版本。
本報記者就新版《示范文本(征求意見稿)》，采訪省城相關專業人士，他們認為其中1大的變化是包含預售和現售兩大文本內容，而在2000年住建部與國家工商總局出臺的《示范文本》中，未對預售與現售商品房的買賣合同加以區分。而公眾關注的樓盤公共配套設置交付要求、精裝房裝修標準、業主建筑物所有權歸屬等問題也均在新出爐的合同示范文本中得到體現。
預售房必須有預售證
此次出臺的征求意見稿，包括《商品房買賣合同示范文本(預售)》和《商品房買賣合同示范文本(現售)》兩個文本。
其中《商品房買賣合同示范文本(預售)》特別對預售房加以說明，即指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人(購房者)，并由買受人支付定金或房價款的行為。所以，房地產開發企業銷售預售房時，必須取得《商品房預售許可證》，預售房出賣人(開發商及代理商)在簽訂預售房買賣合同前，應當向買受人(購房者)出示《商品房預售許可證》及其他有關證書和證明文件。
而隨著行業進步，現房銷售已是行業發展方向?！渡唐贩抠I賣合同示范文本(現售)》對商品房現售進行了說明，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。
公共配套建成得有時間表
“小區配建了幼兒園、小學和中學，業主不用擔心孩子入學難。標準體育館、業主會所將在交房時開放，豐富業主生活的同時，給大家提供一個社交平臺。”走入省城多個在售樓盤，生機盎然的花園、配套完備的公共設施、體貼入微的教育機構無疑是項目的1大賣點。然而，不少已收房業主卻稱，售樓處當年承諾的公共綠地、公共設施及教育機構多是賣房噱頭，樓盤交房時這些配套不是未建成，就是建成品質規模與售樓承諾相差甚遠。
為避免因樓盤公共設施配建不到位引發紛爭，新出爐的《示范文本(征求意見稿)》將樓盤公共服務及其他配套設施的交付條件和時間表，明確寫在合同中。
這當中包括公共綠地、小區內非市政道路、物業服務用房、醫院幼兒園、學校、規劃車位和車庫等公共設施配套的交付時間、工程進度。如果開發商未按合同約定建設和交付公共配套設施的，應按買賣雙方合同約定，給業主相應賠償。項目的公共配套設施的交付條件和時間表，參照項目《建設工程規劃許可證》內容為準。
所以，購房者在購買商品房前，不能僅聽售樓人員對項目公共服務及配套設施配建介紹的一面之詞，而要核對其項目《建設工程規劃許可證》，看許可證內容中是否包括售樓人員所說的公共配套設施規劃。另外，屬于政府修建、不屬于小區建設規劃范圍內的市政公共配套，比如市政道路、市政公園等，開發商僅以此作為賣點，并不承擔未建成的違約責任。
另外，樓盤交房時必須保證水、電、氣、暖接通，可以使用。通信電話、有線電視、寬帶網絡等線路鋪設入戶。
車庫、會所不一定歸業主所有
“小區的公共部位歸全體業主所有，那小區的車庫、會所等公共設施算不算全體業主所有?”針對社會廣泛關注的業主對小區公共部位及建筑所有權的持有問題，新出爐的《示范文本(征求意見稿)》對小區建筑物區分所有權作了特別說明。
買受人(購房人)對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。另外，建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分歸業主所有。
還有，該商品房所在建筑區劃內的道路(屬于城鎮公共道路的除外)、綠地(屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外)、占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、物業服務用房等也屬于業主所有。
而小區內規劃的獨立車位和車庫、會所等其它附屬建筑、設施要看買賣雙方的合同約定。北京中倫文德太原律師所張秋峰介紹，通常而言歸業主所有的公共建筑和設施，其面積將計入業主的公攤面積內;而公共建筑和設施的所有權如歸開發商，這部分面積不應計入業主的公攤面積內。
裝修標準須納入合同附件
“毒地板”、“精裝門”……從2011年下半年起，國內眾多一線房企不斷爆出精裝房質量不佳，精裝工程偷工減料等新聞。而記者從省城樓市了解到，精裝房屢出質量問題除了與精裝房后缺失裝修標準、開發商趕工期有關外，商品房買賣合同也很少對裝修標準加以明示和約束。
在新版的《示范文本(征求意見稿)》中，商品房的裝修標準被寫在附件合同中。交付的商品房達不到約定裝修標準的，買受人(購房者)有權要求出賣人(開發商或代理銷售商)就未達標準部分重新裝修。出賣人未經雙方約定增加的裝置、裝修、裝飾，視為無條件贈送給買受人。
同時，買賣雙方就裝飾裝修主要材料和設備的品牌、產地、規格、數量等內容，全部進行了約定。比如，建筑外墻、起居室內墻和頂棚是用瓷磚、涂料、玻璃幕墻還是其它材料，全都明確在合同中，并寫明裝修違約責任。廚房、衛生間的地面、墻面、潔具廚具的材料、品牌、規格，電梯、門窗和管道的品牌、規格、型號都要明確說明。
另外，征求意見稿還對商品房交房的保修范圍、保修期限和保修責任;前期物業管理;出賣人(開發商及代理商)關于遮擋或妨礙房屋正常使用情況等易出現糾紛的問題，在合同附件中作出明確說明。