客觀上抬高二手房交易成本

　　8月1日是全國對個人轉(zhuǎn)讓住房征收20％個人所得稅的新政實施的1天，按照國稅總局的《通知》，二手房交易中，納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，對其實行核定征稅，具體比例由各地稅務局在住房轉(zhuǎn)讓收入1％－3％的幅度內(nèi)確定。1％與3％的稅收標準成為眼下人們最為關(guān)注的問題。

　　各地細則相繼出臺

　　上海8月1日正式出臺了二手房交易個稅實施細則，明確規(guī)定，對于納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，標準為，普通商品房按照住房轉(zhuǎn)讓全額的1％核定應納個人所得稅，非普通商品房按全額的2％代收。

　　杭州市關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓征收個人所得稅操作細則也已確定。其中，“對納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原{TodayHot}值和應納稅額的”，規(guī)定個人所得稅應繳額為住房轉(zhuǎn)讓收入的1％。

　　北京市地稅局8月1日也下發(fā)通告規(guī)定，對個人出售住房應繳納的個人所得稅，由稅務機關(guān)在代開銷售不動產(chǎn)發(fā)票時與應繳納的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理。采取核定征稅辦法，鑒于北京市已調(diào)整了二手房交易計稅價格，核定征收率暫按1％執(zhí)行。納稅人認為按1％計稅高于實際應納稅額的，可提供房屋原值憑證等證明資料，按實際情況依法計征。

　　針對從“差額的20％”到“全額的1％”的執(zhí)行細則的變化，“我愛我家”與“鏈家地產(chǎn)”的分析人士一致認為，這主要是由于實際征繳個稅過程中操作困難而做出的變通辦法。征收個稅存在三大障礙，一是“取證難”。購房多年以后，部分業(yè)主可能已經(jīng)遺失了相關(guān)的法律文件和憑證，如裝修發(fā)票、購房發(fā)票、稅票、購房合同等。沒有相關(guān)的文件，對于計稅房屋的原值就變得不好認定。另外，“出售價”核準計算復雜。北京近期出臺了新版的“最低計稅價”，房屋的出售價計算相對復雜，除在區(qū)域平均交易價格上進行計算外，對于有爭議的房屋還需要對樓層、戶型等進行系數(shù)修正。個稅征繳過程中，出售價格的計算在有爭議的情況下，進行系數(shù)修正的計算方式也顯得較為復雜。再就是，“合理費用”認定環(huán)節(jié)繁多。出售價格計算復雜，房屋原值又因為丟失無法認定，再加上中間的抵扣環(huán)節(jié)中的稅費、裝修費、貸款利息等都需要有相關(guān)憑證或?qū)I(yè)機構(gòu)出具證明，{HotTag}使得合理費用的確認變得環(huán)節(jié)繁多。

　　“我愛我家”認為，如果在市場發(fā)展過程中能夠順利解決以上幾個問題，日后普遍征收“差額20％”的個稅較為容易實現(xiàn)；而如果短期內(nèi)無法解決，則在相當長的時間內(nèi)市場上都會執(zhí)行“全額1％”的個稅稅率。

　　政策仍需進一步細化

　　“鏈家地產(chǎn)”市場總監(jiān)金育松認為，北京的政策應該進一步細化，上海將住宅分為普通住宅與非普通住宅相比更加合理。

　　另外，很多中介業(yè)內(nèi)人士指出，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個人所得稅的規(guī)定存在不確定性，如何認定“自住用房”、“家庭惟一生活用房”，產(chǎn)權(quán)人人數(shù)與自用房屋的關(guān)系等需要詳細細則加以明確。

　　北京中原三級市場部提出，對于5年起點、終點是否參照營業(yè)稅征收的標準，也應有具體細則。另外，納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用的合理界定比較難，應對此有更加詳細的規(guī)定。對于出售5年以內(nèi)經(jīng)濟適用房的征收標準若以原購買價出售，是否需征個稅，計算其他稅費的標準是以售價還是以最低計稅價格為準，都還需要進一步明確。

　　個稅政策抑或推高房價

　　顯然，征收房產(chǎn)交易個稅是為配合本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一項稅制完善政策。其出臺的目的是要抑制市場投機，穩(wěn)定市場價格，并通過在內(nèi)容上進一步明確和細化相關(guān)征收細節(jié)來確保“強制征收”能夠得以實行。然而，征收個稅對房價到底會有怎樣的影響？

　　廈門大學不動產(chǎn)金融研究中心郭曉武博士認為，該政策強化了國家對“住房轉(zhuǎn)讓利益”的分配，對現(xiàn)有市場的利益博弈格局產(chǎn)生了很大震動，表明無論此項稅負是否能夠被納稅人轉(zhuǎn)嫁，國家都要參與利益分配，原有利潤空間被壓縮了。該政策對市場交易主體的影響不盡相同。多數(shù)二手房投資人選擇了觀望，并不急于出售手中的房產(chǎn)；部分投資人采取了以租代售的積極防守策略，準備做好中長期投資的打算；只有少數(shù)投資人選擇了降價拋售。選擇降價拋售的投資人普遍投資規(guī)模偏大，而且自有資金不足，主要靠金融信貸在維持資金鏈，因此對調(diào)控政策非常敏感；不急于出售的投資人其投資規(guī)模適中或較小，而且自有資金與金融信貸的配比相對合理，因此對調(diào)控政策不太敏感。

　　郭曉武認為，個稅政策對市場交易量的影響非常顯著，由于它破壞了原有的市場秩序，動搖了利益分配格局，使市場流動性大為降低，加重了市場觀望氣氛，不利于二手房地產(chǎn)交易市場的正常發(fā)展。但不要過多指望它能夠抑制房價或投機炒作，由于真正左右房價走勢與市場投機的是房地產(chǎn)市場供需狀況，而不是某一項稅收政策，所以不能過多指望它能夠抑制房價或投機炒作。該政策客觀上其實抬高了二手房的交易成本，因此，這項政策有可能會推動市場價格的進一步走高。