官方網(wǎng)站顯示不少項(xiàng)目退訂、退房率偏高，業(yè)界稱懲罰缺位導(dǎo)致開發(fā)商熱衷簽訂虛假合同

    “憑身份證購(gòu)買，每人僅限一套”，這并不是一番發(fā)生在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代的對(duì)話，而是在2004年，南京瑞鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)認(rèn)購(gòu)“瑞鑫蘭庭”的業(yè)主提出的要求。    

    2004年，為了遏制炒房行為，南京市房地局發(fā)布了有關(guān)意見，要求開發(fā)商采取認(rèn)購(gòu)方式銷售商品房的，必須采取實(shí)名制，未提供有效身份證明者，開發(fā)商不得接受認(rèn)購(gòu)。

    隨著《建設(shè)部2006年工作要點(diǎn)》的公布，南京售{TodayHot}樓處的這番對(duì)話，在今年很可能會(huì)成為全國(guó)的流行語(yǔ)。

    2006年2月10日，建設(shè)部公布《建設(shè)部2006年工作要點(diǎn)》，特別指出要通過“落實(shí)”商品房預(yù)(銷)售合同聯(lián)機(jī)備案和購(gòu)房實(shí)名制來遏制炒房現(xiàn)象。

    所謂購(gòu)房實(shí)名制，就是預(yù)售購(gòu)房合同、預(yù)售登記以及最后的產(chǎn)權(quán)證必須是同一個(gè)姓名。其主要目的是，遏制房屋預(yù)售階段的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、違規(guī)促銷、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為。

    北京去年已開始實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制

    購(gòu)房實(shí)名制，聽起來很美———購(gòu)房要實(shí)名了，炒家再也沒有法子一下子用同一個(gè)名字買上幾十套房子了。

    那么，究竟北京有沒有做到實(shí)名制？對(duì)此，大部分接受采訪的開發(fā)商都給出了肯定的答復(fù)，“北京還沒有實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制”。

    隨后，記者以購(gòu)房者身份咨詢了市建委房屋交易市場(chǎng)管理處。一位工作人員表示，購(gòu)房實(shí)名制并不是一項(xiàng)新政策。北京從去年3月份開始實(shí)施預(yù)售合同網(wǎng)上簽約，隨后的七部委新政等相關(guān)文件中也都提到要實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制。只是在具體操作過程中，可能部分開發(fā)商沒有嚴(yán)格執(zhí)行。 {HotTag}

    對(duì)于建設(shè)部近日再次重提購(gòu)房實(shí)名制，北京市建委會(huì)將會(huì)如何具體操作，這位工作人員表示不知情。

    市建委一位相關(guān)負(fù)責(zé)人接受采訪時(shí)則表示，北京肯定會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部的相關(guān)規(guī)定，“商品房預(yù)(銷)售合同聯(lián)機(jī)備案和實(shí)名制購(gòu)房制度的相關(guān)配套措施正在制定，但離最后出臺(tái)還有一段時(shí)間?！?

    “沒有懲罰措施，肯定會(huì)有開發(fā)商鉆空子”

    明天地產(chǎn)發(fā)展中心業(yè)務(wù)總監(jiān)陳云峰表示，購(gòu)房實(shí)名制的最終效果如何，還是要看具體的措施。如果像南京那樣，要求一張身份證只允許購(gòu)買一套房，或者對(duì)于第二套以上住房征收重稅，那么顯然會(huì)在遏制投機(jī)者惡性炒房上收到明顯效果，但在防止開發(fā)商弄虛作假、囤積房源方面則作用有限。

    據(jù)了解，為了防止開發(fā)商弄虛作假、囤積房源，北京市早在去年3月就開始實(shí)施商品房認(rèn)購(gòu)書、商品房預(yù)售合同上網(wǎng)政策。但記者發(fā)現(xiàn)，不少樓盤網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)合同、預(yù)售合同的撤銷率偏高，而這很可能就是開發(fā)商簽訂虛假預(yù)售合同所致。

    “沒有懲罰措施，肯定會(huì)有部分開發(fā)商鉆空子。按照現(xiàn)在的政策，開發(fā)商撤銷預(yù)售合同時(shí)不征收交易稅，沒有辦理產(chǎn)權(quán)證明時(shí)也不征收契稅，這意味著，即使開發(fā)商簽訂虛假預(yù)售合同，也不會(huì)有任何損失。這樣一來，開發(fā)商很可能發(fā)動(dòng)職員以及親戚朋友來簽預(yù)售合同，造成熱銷的假象。”陳云峰表示。

    陳云峰認(rèn)為，實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制是好事，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，“尤其應(yīng)該加強(qiáng)政府各部門，消協(xié)、建委、稅務(wù)、工商等的監(jiān)管。對(duì)于有欺詐行為的開發(fā)商，應(yīng)該通過政府網(wǎng)站或者其他官方途徑曝光，并在獲取預(yù)售許可證等方面提高審核門檻，這樣才能杜絕某些開發(fā)商的不誠(chéng)信行為?！?

     熱論“實(shí)名制”

    《建設(shè)部2006年工作要點(diǎn)》提出要實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制后，引發(fā)了相當(dāng)激烈的討論。各平面媒體和網(wǎng)站上發(fā)表、轉(zhuǎn)載了大量討論文章。一時(shí)間，如何遏制炒房行為再度成為焦點(diǎn)話題。

    這肯定是一項(xiàng)積極的措施

    王文書(隆安律師事務(wù)所房地產(chǎn)專業(yè)律師)：我是購(gòu)房實(shí)名制的堅(jiān)定擁護(hù)者。這項(xiàng)措施雖然不能禁止炒房，但肯定會(huì)有遏制作用，至少增加了炒房者的操作成本。我認(rèn)為，政府面對(duì)因炒房引起的房?jī)r(jià)日日高漲，并不是無(wú)所作為，而是采取了積極的措施，這本身就是可稱贊的?，F(xiàn)在一些學(xué)者和媒體只要政府出臺(tái)政策就反對(duì)、質(zhì)疑，這反而會(huì)在一定程度上影響政策的執(zhí)行。

    目前的反對(duì)聲音主要是說實(shí)名制在限制炒房等方面作用有限。但對(duì)于建設(shè)部來說，能做的事情就是這些，至于強(qiáng)化實(shí)名制管理、完善個(gè)人征信系統(tǒng)則是公安機(jī)關(guān)和銀行的事情。

    可公布二手房交易信息

    石先生(民營(yíng)企業(yè)老總，擁有三套房產(chǎn))：我覺得，為了遏制炒房，北京市去年公布了很多相關(guān)政策，其中售房信息上網(wǎng)就非常好，現(xiàn)在我身邊有不少人在買房之前都會(huì)到官方網(wǎng)站去看一看。

    我建議，限制炒房還可以從增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供給；對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓征稅等方面多下工夫。最好能夠在今年把二手房的交易信息也進(jìn)行網(wǎng)上公示，因?yàn)殡S著房地產(chǎn)市場(chǎng)的深入發(fā)展，二手房市場(chǎng)的交易額將越來越大，但二手房市場(chǎng)還非常不規(guī)范，這給老百姓帶來很多不方便。而且公開二手房交易信息也可以遏制炒房者逃避征稅。

    應(yīng)擴(kuò)大老百姓投資渠道

    潘先生(某報(bào)社編輯)：資本肯定會(huì)向有利可圖的行業(yè)流動(dòng)，從這點(diǎn)來說，炒房者的初衷并沒有什么問題。為什么這么多的民間資金都會(huì)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，我覺得和投資渠道過于狹窄有關(guān)。股市一直萎靡不振，基金老百姓了解得也不多。在這種情況下，炒房無(wú)疑是一種務(wù)實(shí)的選擇。

    也就是說，要遏制炒房行為，政府除了出臺(tái)這些強(qiáng)制性措施之外，還可以嘗試拓寬百姓投資的渠道，為百姓的游資提供分流渠道，讓老百姓獲得收益。只有錢流動(dòng)起來了，擁堵在房地產(chǎn)行業(yè)的大量資金才會(huì)有效分流，炒房行為也就會(huì)減少了。、

    相關(guān)鏈接

    市建委六項(xiàng)措施遏制炒房行為

    2005年3月初，北京市建委要求，3月15日起，商品房買賣雙方必須要在網(wǎng)上完成預(yù)售合同簽約。

    2005年3月15日，《北京市商品房預(yù)售合同》和《北京市商品房認(rèn)購(gòu)書》示范文本正式實(shí)施。

    2005年6月8日，市建委發(fā)出通知，明確提出禁止期房轉(zhuǎn)讓、禁止開發(fā)企業(yè)變相轉(zhuǎn)讓預(yù)售房屋，從中收取費(fèi)用等要求。同時(shí)自6月15日起，市建委將在市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上公示項(xiàng)目的退房、退訂情況。

    2005年6月8日，市地稅局、市財(cái)政局、市建委下發(fā)通知，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。

    2005年10月，北京市建委在市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)首頁(yè)開設(shè)“違規(guī)銷售行為舉報(bào)”欄目。

    2005年12月13日，市建委下發(fā)通知，要求自2006年1月1日起，進(jìn)行商品房(含經(jīng)濟(jì)適用房)現(xiàn)房銷售的，出賣人與購(gòu)房人進(jìn)行網(wǎng)上簽約，同時(shí)進(jìn)行現(xiàn)房合同網(wǎng)上簽約的項(xiàng)目，必須向社會(huì)及時(shí)公布相關(guān)信息。