“國(guó)六條”及實(shí)施細(xì)則實(shí)施三個(gè)多月以來(lái)，在一些市場(chǎng)傳言的誘導(dǎo)下，部分購(gòu)房者懷著中大戶(hù)型供應(yīng)大幅減少、價(jià)格可能上漲的心理預(yù)期，出現(xiàn)了提前購(gòu)房的趨勢(shì)，推動(dòng)房市出現(xiàn)“房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售旺盛、需求強(qiáng)勁”的虛熱表象。與此相呼應(yīng)，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始縮減房地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模，人為控制市場(chǎng)供應(yīng)量，逐步形成對(duì)房產(chǎn)新政的博弈態(tài)勢(shì)。
    房市不降反漲購(gòu)房者舉債“熱捧”
    成都的“凱麗濱江”是一個(gè)高檔高層樓盤(pán)，一期平均每平方米的單價(jià)在4800元左右，比周?chē)麻_(kāi)盤(pán)小區(qū)高出500元左右。但在售樓現(xiàn)場(chǎng)，記者觀察到，前來(lái)咨詢(xún)購(gòu)房的客戶(hù)絡(luò)繹不絕、熱鬧非凡，其中相當(dāng)一部分客戶(hù)都是數(shù)次造訪，再次前來(lái)往往直奔主題“交錢(qián)定房”。該樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)盧小容介紹說(shuō){TodayHot}，該小區(qū)一期的30余戶(hù)85平方米的中小戶(hù)型，在6月11日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售當(dāng)天就全部售完，270余套的110平方米至150平方米的中等戶(hù)型也基本售罄。
    一直以來(lái)，在京滬等大城市房?jī)r(jià)一路“高歌”的情況下，川渝這樣的西部二線城市房?jī)r(jià)相對(duì)比較平穩(wěn)。而新一輪房產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)不久，這里卻出現(xiàn)了“逆市上揚(yáng)”的態(tài)勢(shì)，值得關(guān)注。
    重慶市國(guó)土房管局的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，重慶市的商品住房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)較為明顯，與去年同期相比，重慶市商品住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)11.08%；與今年6月份相比，增長(zhǎng)4.3%。四川省金融部門(mén)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，四川省今年上半年商品房銷(xiāo)售價(jià)格也是逐月攀升：從今年2月末四川全省平均房?jī)r(jià)每平方米的1872元上升到6月末的2134元，上漲了14%，比去年同期上漲了7.3%。
    大學(xué)畢業(yè)剛五年、目前在政府部門(mén)工作的朱先生對(duì){HotTag}記者說(shuō)，兩個(gè)月前，他才剛剛把去年才買(mǎi)的一套40多平方米小戶(hù)型裝修好，本來(lái)準(zhǔn)備過(guò)幾年再考慮換一套120平方米左右的中等戶(hù)型，然后把父母接過(guò)來(lái)一起居住。但“國(guó)六條”及實(shí)施細(xì)則要控制大戶(hù)型、興建90平方米以下的中小戶(hù)型，由于市場(chǎng)上風(fēng)傳將來(lái)大戶(hù)型可能會(huì)價(jià)格大漲，他不得已將購(gòu)房計(jì)劃提前五年。為此，朱先生先后向親戚、朋友、同事大舉籌借外債達(dá)10萬(wàn)余元，再加上自己攢下的兩萬(wàn)元，好容易湊夠房款準(zhǔn)備買(mǎi)房。
    新一輪房產(chǎn)調(diào)控政策指向雖然不是“打壓房?jī)r(jià)”，但“控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快勢(shì)頭，使之平穩(wěn)發(fā)展”的政策目標(biāo)還是非常明確的。但消費(fèi)者無(wú)奈之中“熱捧”樓市，折射出他們普遍對(duì)“國(guó)六條”及實(shí)施細(xì)則調(diào)控房市的有效性信心不足。
    一位姓陳的購(gòu)房者對(duì)記者說(shuō)：“去年我們本來(lái)準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)城南三環(huán)內(nèi)一處電梯公寓，當(dāng)時(shí)單價(jià)是一平方米3800元，由于當(dāng)時(shí)國(guó)家出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，所以我們想等等再買(mǎi)房子，結(jié)果我從（一平方米）3800元等到了（一平方米）4800元，從三環(huán)內(nèi)等到了三環(huán)外。所以，這次我們不管政策怎么調(diào)整，還是準(zhǔn)備盡快買(mǎi)房。”
    別樣“解讀”促發(fā)市場(chǎng)緊張情緒
    一方面，購(gòu)房者對(duì)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策信心不足；另一方面，開(kāi)發(fā)商卻利用“國(guó)六條”及實(shí)施細(xì)則的某些調(diào)控內(nèi)容對(duì)高檔住宅、中大戶(hù)型進(jìn)行別樣的“解讀”，為銷(xiāo)售宣傳造勢(shì)。
    7月24日晚上，位于成都東面的“萬(wàn)科魅力之城”召開(kāi)了一場(chǎng)“客戶(hù)懇談會(huì)”，將可能的購(gòu)房客戶(hù)召集起來(lái)做一次集中銷(xiāo)售宣傳。在整個(gè)“懇談會(huì)”上，主持人說(shuō)得最多的就是“國(guó)六條出來(lái)了，以后90平方米以上的房子僅占30%，很多人將住進(jìn)高密度的高層住宅里”、“低密度、大戶(hù)型的樓盤(pán)價(jià)格必將迅猛上揚(yáng)”等。記者了解到，在目前熱銷(xiāo)的“怡豐新城”四期和“凱麗濱江”等樓盤(pán)售樓部里，售樓人員在向客戶(hù)介紹完物業(yè)概況和戶(hù)型結(jié)構(gòu)之后，也都會(huì)無(wú)一例外地再向客戶(hù)如此這般地“解讀”一下國(guó)家政策。
    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用任何可能利用的資源來(lái)制造賣(mài)點(diǎn)，這本來(lái)是開(kāi)發(fā)商的一種經(jīng)營(yíng)和促銷(xiāo)手段，無(wú)可厚非。然而在開(kāi)發(fā)商按照“有利原則”進(jìn)行局部夸大解釋之后，必然會(huì)影響公眾對(duì)國(guó)家調(diào)控房市的信心。從近兩個(gè)月的市場(chǎng)反映來(lái)看，面對(duì)“國(guó)六條”的強(qiáng)力調(diào)控，開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)市場(chǎng)各種要素的控制正在形成對(duì)政策的博弈態(tài)勢(shì)。
    據(jù)重慶市國(guó)土房管局的介紹，7月份在商品住宅價(jià)格不斷增長(zhǎng)的情況下，商品房新開(kāi)工面積達(dá)132.3萬(wàn)平方米，同比卻下降了26.4%，竣工面積達(dá)101.4萬(wàn)平方米，同比下降了37.24%。比較成都市五六兩個(gè)月的房地產(chǎn)投資和開(kāi)工情況，同樣也可以發(fā)現(xiàn)“國(guó)六條”及實(shí)施細(xì)則實(shí)施之后，成都房地產(chǎn)投資額、新開(kāi)工面積均比5月份大幅減少。
    據(jù)四川省相關(guān)部門(mén)調(diào)查，5月份，成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、住宅投資額、到位資金和新開(kāi)工面積分別為112.4億元、74.3億元、148.3億元和271.8萬(wàn)平方米；而“國(guó)六條”正式實(shí)施之后，6月份成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)投資額、住宅投資額、到位資金和新開(kāi)工面積分別減少到69.3億元、46.2億元、81.7億元和170.1萬(wàn)平方米。
    由于房地產(chǎn)新政將對(duì)土地占用進(jìn)行清理，并嚴(yán)格控制和監(jiān)管土地交易市場(chǎng)，成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)置土地也變得相當(dāng)謹(jǐn)慎。根據(jù)成都市國(guó)土局網(wǎng)站土地成交信息公告，5月份，成都市共成交16宗土地，成交金額高達(dá)12億多元；而6月份成都市共成交12宗土地，成交金額不到8億元，比5月下降了33.3%。投資額、新開(kāi)工面、土地交易量都有較大幅度的減少，表現(xiàn)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與“國(guó)六條”政策進(jìn)行市場(chǎng)博弈行為的微妙之舉，也反映了開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的抵觸情緒和觀望態(tài)度。
    連日來(lái)，記者為采訪房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)相繼與中海、萬(wàn)科、置信、蜀信等成都市近年來(lái)比較“火”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聯(lián)系采訪事宜，除置信之外，記者均遭拒絕。尤其是剛剛因未及時(shí)與成都國(guó)土局簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同而被沒(méi)收數(shù)百萬(wàn)元的拍賣(mài)保證金、并被收回所拍土地的蜀信實(shí)業(yè)有限公司的工作人員，得知記者來(lái)采訪開(kāi)發(fā)商對(duì)“國(guó)六條”的反映時(shí)，便很情緒化地對(duì)記者說(shuō)：“對(duì)國(guó)家政策我們敢有什么意見(jiàn)，公司已經(jīng)早就開(kāi)會(huì)統(tǒng)一思想了，拒絕一切媒體的采訪。”
    成都置信實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司副總唐名璉對(duì)記者說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從根本上說(shuō)就是商人，當(dāng)這個(gè)市場(chǎng)有利潤(rùn)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商會(huì)積極進(jìn)入，當(dāng)這個(gè)市場(chǎng)利潤(rùn)空間變小，而風(fēng)險(xiǎn)加大的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商便會(huì)在等待中積極尋找新的商機(jī)，如果找不到商機(jī)與利潤(rùn)，那就會(huì)退出這個(gè)市場(chǎng)，這是符合市場(chǎng)規(guī)律的。
    警惕房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)反作用
    “國(guó)六條”及實(shí)施細(xì)則出臺(tái)以來(lái)，對(duì)其爭(zhēng)論之聲就一直未斷。對(duì)于川渝房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的新動(dòng)態(tài)，部分房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“國(guó)六條”及實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)雖然目的是穩(wěn)定房地市場(chǎng)，促其健康發(fā)展，但其間的一些具體操作辦法卻存在著一些違背市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的因素，如果不加以重視的話，新一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控很可能會(huì)與政策目標(biāo)相左。在“萬(wàn)科魅力之城”售樓部里，記者碰到一位帶著兒子來(lái)看房的女士。自稱(chēng)為買(mǎi)房已快成“專(zhuān)家”的她向記者分析說(shuō)，由于建設(shè)比例的限制，90平方米以上的中大戶(hù)型將由于供不應(yīng)求而成為稀缺產(chǎn)品，漲價(jià)毋庸置疑；在大戶(hù)型率先漲價(jià)的同時(shí)，小戶(hù)型緊隨其后將單價(jià)提高也不是沒(méi)有可能，何況小戶(hù)型建造成本以及銷(xiāo)售成本也一直比大戶(hù)型要高出不少。“從市場(chǎng)反映來(lái)看，與去年‘國(guó)八條’出臺(tái)后濃厚的市場(chǎng)觀望情緒不同，‘國(guó)六條’對(duì)消費(fèi)的影響明顯降低，我身邊很多人都表示，購(gòu)房計(jì)劃不會(huì)因國(guó)家調(diào)控政策而改變。所以我們準(zhǔn)備舉全家之力，盡快幫兒子在成都買(mǎi)一套大房子。”
    成都置信實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司副總唐名璉分析認(rèn)為，90平方米以下戶(hù)型要占總開(kāi)發(fā)量70%的政策要求不僅直接用行政手段干涉了市場(chǎng)，而且未必能保證中低收入者能買(mǎi)得起住房。他對(duì)記者說(shuō)，首先這在操作上就面臨極大的難題，比如各個(gè)地方如何分配90平方米以下戶(hù)型的項(xiàng)目，再比如因響應(yīng)新政策開(kāi)發(fā)90平方米以下戶(hù)型，如果出現(xiàn)滯銷(xiāo)誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單以及怎樣避免在分配過(guò)程中的暗箱操作等等。
    作為成都房地產(chǎn)業(yè)界知名企業(yè)，成都置信一直以開(kāi)發(fā)品質(zhì)優(yōu)越的中高檔住宅為主。對(duì)此，唐名璉解釋說(shuō)，中小戶(hù)型的開(kāi)發(fā)成本、土地占用量、資源消耗都比中大戶(hù)型要大，因而單價(jià)比130平方米左右的中等戶(hù)型還高。如此折算下來(lái)，總價(jià)并不會(huì)低多少，一些中低收入者仍然未必買(mǎi)得起這樣的住房，在我國(guó)目前缺乏有效的投資渠道情況下，中小戶(hù)型相反會(huì)引來(lái)更多的個(gè)人投資者。
    唐名璉說(shuō)，此輪調(diào)控明顯還是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的思維模式，是在試圖用簡(jiǎn)單的線性思路來(lái)解決復(fù)雜的不斷變動(dòng)的市場(chǎng)問(wèn)題。不是對(duì)130平方米左右中大戶(hù)型的旺盛需求進(jìn)行有效調(diào)控和引導(dǎo)，而僅僅試圖通過(guò)供應(yīng)來(lái)改變市場(chǎng)需求，恐怕市場(chǎng)并不買(mǎi)賬。
    四川大學(xué)教授、營(yíng)銷(xiāo)學(xué)專(zhuān)家李蔚認(rèn)為，國(guó)家這一政策僅僅考慮了近些年增量房屋的戶(hù)型結(jié)構(gòu)主要以中大戶(hù)型為主，沒(méi)有考慮大量的存量房屋結(jié)構(gòu)卻是以90平方米以下的中小戶(hù)型為主的客觀情況；也忽視了大多數(shù)新房購(gòu)買(mǎi)者是新畢業(yè)工作的大學(xué)生和以改善住房條件為目標(biāo)的客戶(hù)群這一客觀現(xiàn)實(shí)，這些購(gòu)房者對(duì)于住房的品質(zhì)，都有著相對(duì)較高的要求，如在主臥室、嬰兒房之外還會(huì)要求有老人房和書(shū)房。李蔚說(shuō)，對(duì)于城市的住房困難戶(hù)和進(jìn)城的失地農(nóng)民、農(nóng)民工及一部分其他中低收入者的住房需求來(lái)說(shuō)，政府最需要做的是完善以廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房為主要方式的住房保障制度。一旦將住房保障制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)政策相混淆，則既不能保障中低收入者的住房權(quán)益，也會(huì)破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律。