在近年來的房地產市場調控過程中，外資對樓市發展影響幾何？盡管專家們討論激烈，有關部門卻一直抱著欲說還休的態度，然而最新出臺的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》劍指外資，其背后隱含的三大潛臺詞令人回味。
　　潛臺詞之一：外資進入房地產市場過猛 數據顯示，今年以來，外資投資房地產增長較快，境外居民和非居民機構直接購買在建項目和成熟物業等較為集中。至6月底，新設外商投資房地產企業同比增長25．4％，實際使用外資增長27．9％；境外機構和個人購買商品房一季度結匯同比增長2倍以上。
　　據有關專家分析，境外資本采取收購在建項目或企業股權、在市場上直接購房、直接取得土地進行房地產開發等方式進入房地產市場，主要目的是為了賺取人民幣升值、房價上漲等超值收益，削弱了信貸政策調控{TodayHot}效果，加大了國際收支不平衡。
　　針對來勢兇猛的外資，新出臺的意見強調"境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，應當遵循商業存在的原則，按照外商投資房地產的有關規定，申請設立外商投資企業；經有關部門批準并辦理有關登記后，方可按照核準的經營范圍從事相關業務。"
　　新規定還提高了注冊資本金占投資總額的比例，要求外商投資設立房地產企業，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。
　　權威人士稱，此舉是"為了引導外商投資房地產企業投資者加大自有資金的投入，有效地降低金融風險。"
　　潛臺詞之二：市場準入規則不夠規范
　　外資之所以會大量涌入我國房地產市場，其中一個很重要的原因是我們對外資進入市場的準入規則不夠規范。
　　此次出臺的新規定從各個方面嚴格外資進入房地產市場。如對于境外投資者通過股權轉讓及其他方式并購境內房地產企業，或收購合資企業中方股權的，要求必須妥善安置職工、處理銀行債務并以自有資金一次性支付全部轉讓金。
　　新規定還嚴格境外機構和個人購房的管理，規定境外機構在境內設立分支、代表機構，境外個人在境內工作、學習超過1年的，可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，規范了境外機構和個人的購房手續。特別是考慮{HotTag}到港澳臺地區居民以及部分華僑與內地聯系密切，很多人沒有在內地學習、工作，但在內地長期生活，因此允許港澳臺地區居民和華僑因生活需要，在境內購買以自用為主的商品房。
　　有關專家表示，從國際經驗來看，很多國家都對非居民購房給予一定的限制，國際貨幣基金組織187個國家和地區，有133個國家和地區對境外機構和個人購房有一定的限制性規定。我國土地資源稀缺，人口眾多，人地矛盾比較突出。在這種資源約束的情況下，從長遠考慮有必要對非居民在華投資購買房產進行一定限制。通過這些規定，也可以防止境外非居民大量進入房地產市場進行炒作。
　　潛臺詞之三：對進入國內房地產市場的外資監管不力
　　近年來，有的地方為了加大吸引外資的力度，對外商投資房地產企業在稅收、土地等方面擅自出臺優惠政策，對外商投資企業在注冊資本金、項目資本金等方面放松管理。
　　而在實際操作中，外資以購買股權等形式進入房地產市場，企業的股權結構發生了變化，但作為房地產項目主體的企業名稱等情況并未發生變化。從現有監管手段看，土地、房產等主管部門無法掌握外資以股權形式進入房地產的相關信息，成為監管的薄弱環節。另外，一些房地產企業在股權變動后，出現新股東不愿遵守以前股東所簽訂的《國有土地使用權出讓合同》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》等問題。
　　新規定要求相關部門嚴格按照有關法律法規和政策規定進行審批，其目的是為了防止利用外商投資企業股權轉讓和境外投資者并購境內房地產企業的方式投機炒作房地產、擅自改變土地用途或規避正常的外資準入審批。
　　新規定強調"進一步強化和落實監管責任"，要求各地不得擅自出臺對外商投資房地產企業的優惠政策，已經出臺的要清理整頓并予以糾正。對擅自降低企業注冊資本金和項目資本金比例，以及管理不到位出現其他違法違規行為的，要依法查處。
　　應當看到的是，對外資進入樓市設限，并不是對房地產市場吸收外資的做法一概否定。