深圳地產(chǎn)研究人士半求認(rèn)為，目前的種種跡象表明，中國已經(jīng)轉(zhuǎn)為“重股輕樓”的政策周期。他認(rèn)為2006年下半年開始很有可能出現(xiàn)房價(jià)拐點(diǎn)，但對房價(jià)調(diào)整幅度不應(yīng)寄予厚望，但對于那些投資客而言，目前已經(jīng)到了需要十分注意和警惕的階段，不要讓最后一棒停在你的手里，這次調(diào)整損失不一定傾家蕩產(chǎn)，但拐點(diǎn)出現(xiàn)，炒樓炒成房東是很容易的。
強(qiáng)者恒強(qiáng)
在采訪中，分析師們普遍偏向于推薦“招萬金”或“一萬二金”。據(jù)萬科預(yù)增公告，預(yù)計(jì)2005年凈利潤較2004年增幅將超過50%，據(jù)此測算全年凈利潤在13.7億元左右。宏觀調(diào)控對這些大公司的業(yè)績不僅沒有較大的負(fù)面影響，且業(yè)界普遍認(rèn)為的強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢也已在形成。
去年宏觀調(diào)控期間，招商證券地產(chǎn)分析師余志勇曾建議機(jī)構(gòu)投資者買進(jìn)，但當(dāng)時(shí)市場上普遍對房地產(chǎn)行業(yè)上市公司2006年業(yè)績預(yù)期持有非常謹(jǐn)慎(甚至比較悲觀)的態(tài)度，認(rèn)為這些公司保持原有的增長速度幾乎是不可能{TodayHot}的。
他認(rèn)為由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)存在差別，尤其是市場起步速度并不一致，所以這些實(shí)施全國化戰(zhàn)略的企業(yè)所受局部區(qū)域影響甚微。例如萬科2005年10月份(比較有代表性)的銷售數(shù)據(jù)中表現(xiàn)得非常明顯：盡管上海、南京等地的銷售情況大幅下降，但深圳、廣州、天津和武漢等地的銷售情況反而大幅提高，公司的銷售面積和銷售金額依然保持了很高的水平，毛利率水平也沒有出現(xiàn)下降。
另外，房地產(chǎn)公司利潤水平大幅增長的主要驅(qū)動(dòng)力是土地增值，尤其是通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得的大量土 地增值。隨著土地市場整理的生死限逼近，市場上出現(xiàn)越來越多的“土地并購行為”，為一些綜合實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)提高了“淘金”的機(jī)會(huì)，例如很少在公開市場上拿地的金地就是此中高手。
余志勇認(rèn)為隨著土地市場和資金市場門檻的提高，整個(gè)行業(yè)將逐步完成“劣汰”的過程，許多中小企業(yè)盡管目前也可能由于仍有部分低成本的土地儲備，近幾年能夠形成業(yè)績支持，但如果不能及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，企業(yè)發(fā)展難以真正持續(xù)。
與此同時(shí)，一些具有比較先進(jìn)的“全國布局”開發(fā)模式以及融資優(yōu)勢的房地產(chǎn)公司，只要不出現(xiàn)重大的戰(zhàn)略失誤，完全可能抓住目前行業(yè)分化的機(jī)遇，進(jìn)一步擴(kuò)大自己的優(yōu)勢競爭地位。不僅如此，在未來的融資競爭和國際并購機(jī)會(huì)中，它們也將占據(jù)有利地位。
無疑，高企的股價(jià)將有利于房地產(chǎn)上市公司的下一步融資。“招商地產(chǎn)準(zhǔn)備發(fā)行16.5億可轉(zhuǎn)債，金地的短期債券正待央行審批，通過發(fā)債融資是很多上市公司的想法，大家都在看著金地，華僑城也有整體上市融資的日{(diào)HotTag}程”，張宇表示凡此種種，高股價(jià)都為他們營造了良好的市場環(huán)境。
買房還是投資房地產(chǎn)股票？答案似乎已經(jīng)越來越明朗。
今年年后以來，房地產(chǎn)股整體走強(qiáng)。截至2月20日，房地產(chǎn)板塊的平均漲幅為1.1%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大盤0.01%的漲幅。其中，81只房地產(chǎn)股票中，有58只上漲，漲幅超過3%的有16只。
“地產(chǎn)股調(diào)整過后是輝煌”，這印證了國信證券資深地產(chǎn)分析師方焱去年底的判斷，他在12月報(bào)中指出：“近一月地產(chǎn)板塊表現(xiàn)略遜于大盤，主要原因是地產(chǎn)股前期上漲較多，客觀上有整理的要求，來消化浮動(dòng)籌碼，但短期調(diào)整難改中長期上升的大勢。”
“把房子抵押出去，投資股票”，某分析師建議買房后沒有資金投資股市的人士，“這樣，房子和股市的雙重增值你都能享受到。”
面對不斷上漲的房價(jià)而陷入投資困惑的還有專業(yè)的地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，世聯(lián)地產(chǎn)顧問的員工曾如此詢問公司董事長陳勁松：“我們掙錢的速度根本跟不上房價(jià)上漲的速度，該怎么辦？”陳勁松的回答是：“要是在香港就很好辦，你買開發(fā)商的股票就可以了。但一定要是和黃這樣的行業(yè)龍頭股，在國內(nèi)，投資萬科這樣的股票，你同樣能分享到行業(yè)增長的利潤。”
高漲的房地產(chǎn)股
從近一個(gè)月的走勢看，金地、陸家嘴G等地產(chǎn)股均有30%左右的漲幅。其中，G萬科A一度漲停，香江控股、G北大荒和廣鋼股份均沖擊漲停，泛海建設(shè)短線上漲超過50%。而招商地產(chǎn)在過去半年里則上漲了一倍以上。
業(yè)內(nèi)分析師普遍認(rèn)為年后房地產(chǎn)股上漲很大程度上主要是受市場基本面的影響。近期大盤沖破千三大關(guān)必然帶動(dòng)房地產(chǎn)板塊的上漲，而行業(yè)板塊跑贏大市，則受到階段性行業(yè)的種種利好因素刺激。
其中，最直接的推動(dòng)力源于2月15日新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則發(fā)布，該準(zhǔn)則將于2007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)施行。投資性房地產(chǎn)國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)將被確認(rèn)為損益，這對于投資性房地產(chǎn)較大的公司來說，其資產(chǎn)數(shù)倍于賬面的溢價(jià)，將會(huì)在2007年確認(rèn)為賬面收益，重估升值立即顯現(xiàn)。
因此，手中擁有豐厚土地儲備的上市公司在這一輪股價(jià)上漲行情中扮演了非常重要的角色。例如一直在北京拿地頗為不順的萬科，終于在年前幾天以3.89億并購朝萬房產(chǎn)，獲北京核心區(qū)域土地而漲停。廣鋼股份因其擁有的位于廣州芳村區(qū)的8萬平方米土地在近期被廣州市規(guī)劃局由工業(yè)用地轉(zhuǎn)為生活用地，預(yù)計(jì)將給公司帶來10億~20億元的隱性收益而漲停。
國泰君安地產(chǎn)分析師張宇認(rèn)為另一個(gè)重要原因則是人民幣長期升值預(yù)期，實(shí)際上，自去年上半年受宏觀調(diào)控等政策影響，房地股出現(xiàn)短期小幅下調(diào)，在國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者遲疑的時(shí)候，部分私募基金受人民幣升值預(yù)期驅(qū)動(dòng)先行進(jìn)入樓市，包括股市。
隨著人民幣7月正式升值，再加上房地產(chǎn)上市公司盈利豐厚的半年報(bào)發(fā)布，房地產(chǎn)股開始復(fù)蘇。從第三季開始，南方基金開始重倉持有萬科等龍頭股。隨著業(yè)績增長預(yù)期的向好和股改的推進(jìn)，華僑城、招商地產(chǎn)、金地、金融街等地產(chǎn)藍(lán)籌股表現(xiàn)出強(qiáng)勁的牛股特征，促使機(jī)構(gòu)投資者不斷增持。據(jù)國內(nèi)70只基金公布2005年第四季度報(bào)告顯示，部分地產(chǎn)股被基金顯著增倉。其中持有G萬科的基金只數(shù)由第三季度的1只增加到第四季度的14只。
同時(shí)，人民幣升值將是一個(gè)長期過程，這對股市也將產(chǎn)生持續(xù)牛市效應(yīng)。從日本、韓國等國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，貨幣升值階段一般都成為本國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的助推器，因此房地產(chǎn)行業(yè)分析師均樂觀認(rèn)為“未來至少半年仍將維持上漲”。
而不少因長三角樓市慘淡而錯(cuò)過上一輪房地產(chǎn)股市的上海機(jī)構(gòu)投資者，出于業(yè)績增長的壓力，正在考慮能否回補(bǔ)，“萬科等大盤股是他們的首選，哪怕增長1元，業(yè)績也是驚人的。”分析師普遍表示。
伴隨機(jī)構(gòu)投資者大量做多的同時(shí)，“大量中小投資者的熱情正在被點(diǎn)燃”，方焱表示這種力量被引爆后將是驚人的。從炒樓轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)股市的李先生就有這樣一種觀點(diǎn)：在房子高漲的時(shí)候，什么房子都賣得掉，萬科等的好業(yè)績只不過是水漲船高而已，但當(dāng)樓市成空頭市場以后，萬科等的競爭力才會(huì)凸現(xiàn)出來，對萬科股票反而是好事。幾年后，再用從萬科股票賺來的錢去買房子。
