2005年，上海的樓市進入了理性的調整狀態。市場的理性回歸，也讓消費者學會了用理性的眼光看待市場，無論是買房還是賣房，理性是第一位的。展望2006年的上海樓市，戴德梁行·泛城綜合住宅服務的有關專家認為，預計市場的新增供應在2006年可達2700萬平方米，存量住宅供應可能與新增供應持平，整體呈供大于求態勢，但部分地段佳、配套好的宜居板塊則可能出現供不應求局面，因此未來一年整體住宅市場走勢將是謹慎樂觀，區域差異將越來越明朗，定價機制將不斷完善，不同產品的發展方向也將多元化。

　　據分析，市場將呈現一個區域差異明朗化，發展方向多元化的趨勢。整體住宅成交量預計將有一定幅度提高，成交均價則還有下跌空間，但{TodayHot}不同區域價格走勢將有明顯分化。

　　相對于過去的一年，2006年上海住宅市場面臨的宏觀環境將有所不同，政策及經濟等各方面因素都有發生改變的可能。

　　對住宅市場來說，預計2006年的金融環境較2005年更為寬松。目前各銀行普遍有放寬按揭貸款成數的趨勢，從國際角度來說，海外基金普遍預期人民幣將繼續升值，因此持有大陸物業還將是具有盈利預期的；這些因素都將對2006年住宅市場產生利好效應。

　　相對于金融或貨幣政策，財政政策方面可能面臨更大的不確定性。物業稅、二手房買賣的個人所得稅等一旦開征，對住宅市場將產生需求抑制效應。但這種抑制效應是針對需求中的部分購房者，影響面多寡將取決于政策的細節規定。

　　面對更加成熟挑剔的消費者，發展方向多元化，居住品質將成為制勝關鍵因素。在買方市場下，唯有產品質量、居住品質才是最有力的制勝法寶。地段是決定居住品質的最關鍵因素，此外，開發商對產品的打造也是加分的重要環節。預計2006年住宅特別是中高檔住宅將發展出更多宜居概念并體現在住宅產品上，如設計、裝修、智能化配套等方面的細節處體現品質優勢，以吸引自住客，決勝市場。展望總體市場：住宅供應將與2005年基本持平，價格總體小{HotTag}幅走低。

　　(本文數據來源：上海房地產交易中心)

　　供應：存量住宅將逐步成主體 

　　據預計，2006年全市住宅新增供應量將達到2700萬平方米，存量房市場供應可能與新增供應持平，將產生較強競爭，中心城區住宅用地日益稀缺，未來供應二手房比例將逐步提高。

　　2001-2004年上海住宅市場發展迅速，在規模不斷增加的同時價格也一路上揚，特別是2004年均價同比漲幅更是創歷史新高。進入2005年以來，宏觀調控有效抑制了過熱的投資需求，并在第2、3季度令部分自住購房者也產生一定觀望心態，去化速度的放慢又導致部分開發商產生觀望心態，并推遲項目的上市。從2005年全年來看，呈明顯供大于求態勢，對價格具有拉低效應，但由于第1季度房價漲幅相當高，經過其后3個季度的調整，全年均價7769元/平方米，仍較2004年上升了3.8%。

　　2003、2004年上海住宅新開工面積穩步增長，2004年新開工面積2669萬平方米，2005年1-11月新開工面積累計1979萬平方米。雖然2005年供應較2004年有所下降，但房地產開發慣性將使得未來2年左右的供應具有一定剛性，2005年部分推遲上市的項目將極有可能在2006年推出，2006年住宅供應將不會有明顯下降，而是與2005年持平或高于2005年的水平，存量房供應相對新增供應更具彈性，其比例將不斷上升，在市場定價機制中將發揮更大作用。新增供應并非住宅市場供應的全部，考慮到上海住宅市場發展的歷史，目前存量房交易比例逐步上升，特別是中心城區二手住宅比例更是高于新增住宅供應，因此在定價等市場機制中正發揮著越來越大的作用。預計2006年存量房供應將可能與新增供應基本持平，但具體數字則具有一定彈性。

　　綜合考量各種因素，泛城預計2006年存量住宅市場供應可達1500萬平方米或者更多。雖然1數量少于新增供應量，但考慮到新增供應量中配套及動遷房占到相當比重，存量市場供應將對新增供應的消化產生較強競爭。

　　就中心城區而言，隨著新推土地的減少，政府對城區高容積率住宅限制等各種因素綜合影響下，預計未來新增住宅供應總量將逐步減少，存量住宅供應將逐步成為主體。在這種情況下，中心城區新增供應較外圍區域將會面臨更好的市場條件。

　　需求：中心城區局部市場可能供不應求 

　　總體購房需求成交量將逐步上升，泛城預計2006年全年增量市場需求可達2000萬平方米，少于新增供應量700萬平方米；一、二手市場整體需求可達3500-4000萬平方米左右，仍然供大于求，但中心城區局部市場可能出現供不應求。

　　市政基礎設施及生活配套的不斷建設完善將極大地帶動住宅市場，如已確定2006年開工的重大建設項目軌道交通10、11號線、蘇州河整治三期工程以及幾條道路越江工程等。這種帶動效應可分為兩方面：其一，直接改善其周邊區域環境，帶動區域住宅市場發展；其二，相關動拆遷工作將帶動配套及動遷住宅的成交，使得整體市場也將受益。

　　外來高端需求將成為高檔住宅市場的重要消費力。2005年1-10月吸收合同外資金額達115.62億美元，同比增長15.6%，其中第二產業吸收合同外資金額有所下降，但第三產業吸收合同外資58.43億美元，同比增長46.4%。海外投資穩步增加，其中第三產業比例增長迅速，這將增加上海就業人口以及人均收入，為住宅市場提供堅實的需求基礎。其中相當部分企業高層享受住房補貼，且其中有公司允許將房租補貼轉為房貸補貼，將帶動上海高檔住宅市場發展，特別是居住氛圍成熟、具有濃厚文化積淀的區域更是受到海外人士的歡迎，將直接受益。

　　部分2005年購房需求將推遲到2006得到實現。同在住宅市場中，投資需求與購房需求是部分重合，或者說難以有效區別的，因此以打擊投資、投機為目的的調控政策難免影響到一定自住需求。2006年隨著政策環境的穩定，觀望氣氛將逐步轉淡，帶動部分潛在需求轉為現實需求。

　　鼓勵住房消費符合我國經濟發展要求，將是國家長期執行的政策方向。從宏觀角度來說，國家鼓勵消費的政策將在一個比較長的時期內持續，其中住房需求是重要的內需，且房地產業對其他相關產業具有較強的關聯帶動效應，在國家經濟發展中發揮著重要的作用。預計未來的宏觀政策將繼續鼓勵自住消費的宗旨，對住宅消費發揮利好的效應。

　　自住需求將是主體，預計2006年全年需求可望達到2300萬平方米，不同區域供求形勢將有較大差別。在上述因素綜合影響下，自住消費市場將在2006年有長足的發展。事實上，2005年第四季度住宅交易較二、三季度明顯回升，已恢復到日均成交500-600套的水平。預計2006年市場還將繼續逐步回暖的趨勢，到第四季度市場交投活躍程度將會高于2005年第四季度，但不會超過2004年末的水平，全年市場需求可望達到2300萬平方米。

　　在市場日漸理性的發展過程中，區域差異將會越來越明顯，地段及樓盤自身品質等宜居因素將成為決定樓盤價格的關鍵因素。因此中心城區的宜居板塊及個案將可能出現供不應求局面，反之在供應集中、配套相對不夠完善的區域則需求有限，住宅銷售將會面臨較大壓力。

　　價格：調整幅度不超過7% 

　　2006年上海整體市場價格仍有下降空間，平均價格估計在7400元/平米左右，中心城區部分區域或板塊住宅價格有望小幅上升。

　　泛城預計2006年住宅價格在一、二手市場共同作用下，將呈“鋸齒形”下滑走勢。就區域來看，由于地段的稀缺性，中心城區住宅價格的總體走勢將不會下調，而是會延續目前的“鋸齒形”上升走勢。其中配套成熟居住氛圍良好的板塊更將受到自住客歡迎，價格走勢將看漲。

　　從整體市場來看，將延續2005下半年供大于求的態勢，但隨著供應結構的改善及自住需求的啟動，供求差額將會逐步縮小，預計價格將呈“鋸齒形”下降走勢。上海一、二手住宅價格相互影響，2004年二手房價格的不斷拉升帶動一手住宅價格上升；而2005年隨著宏觀調控的逐漸深入，一、二手住宅價格都有所回調，但都在第四季度逐步回穩或降幅趨小，特別是自7月份開始，中心城區一手住宅均價已經呈“鋸齒形”上升走勢。

　　成交均價與實際價格變動趨勢并非完全一致。報告中所指“實際價格”并非均價，而是去除結構性影響后的價格，是價格指數的概念，兩者具有本質的區別。就均價而言，2005年12月份住宅成交均價6238元/平方米，較2005年1月份下跌31.9%。但若考慮第四季度成交結構發生的巨大變化，實際價格跌幅為3.6%，屬于比較平穩合理的狀態。

　　由此，降幅將不會超過5%的預計是指實際價格跌幅，而不是均價，但即便考慮均價，預計跌幅也將不會超過7%。2005年第四季度配套住宅成交量達246.27萬平方米，占同期住宅成交量的43.5%，12月份配套住宅更是占到半壁江山，在此基礎上，預計2006年配套房成交比例將處于2005年第四季度及12月份水平之間，即可達40%，因此綜合成交結構的變化以及實際價格的變動，全年均價跌幅預計不會超過7%。